Szükséges csökkentés vagy végzetes csapás?

2009-ben egyértelműen a bérleti díjak, hangsúlyosabban az effektív bérleti díjak csökkenéséről beszélhetünk, azonban néhány kétségbeesett bérbeadó egy számjegyű ajánlata miatt nem szabad az irodapiacot eltemetni.

Az idén is jelentős ütemben fog bővülni az új építésű kínálat, hiszen összesen 29 projekt, 313 000 m2-nyi irodaterület átadása prognosztizálható.

A kínálati nyomás, és a válság hatására az átlagos kínálati díjak 2008-tól folyamatos, enyhén csökkenő tendenciát mutatnak.

Az elmúlt 3 évben a budapesti irodapiac egyetlen szegmensében, az un. CBD régióban, tapasztaltunk bérleti díj emelkedési trendet a 2008-as év folyamán. A bérlők 2009-ben előtérbe helyezett költségcsökkentési törekvéseinek hatására ebben a szegmensben is csökkenő trendbe kezdtek a bérleti díjak.

A budapesti irodapiac bérleti díjai az európai és közép-kelet európai régiótól mindig is alacsonyabbak voltak, így akár a londoni bérleti díj leértékelődéshez hasonlót nem szenvedett el a piac. Ugyanakkor A kivitelezési fázisban lévő, illetve a már elkészült épületek tulajdonosai a nagyobb bérlőkért folytatott versenyben az elmúlt 10 év (és nagy valószínűséggel az elkövetkezendő 10 év) legkedvezőbb bérleti konstrukcióit kínálják a potenciális partnereknek.

Ez a tendencia a 2009-es nagyon erős kínálati számok miatt várhatóan 2010 évvégéig folytatódni fog.

Az említett nagyméretű előbérleti és szerződéshosszabbítások hatására nőtt az átlagos tranzakció méret, mely nagyságrendileg 1000 m² .

Az első negyedévben az összkereslet 30 %-át tették ki az un. szerződés hosszabbítások, míg ez az arány a második negyedévben már 40%-ra emelkedett, ami egyértelműen azt jelenti, hogy a bérbeadók egyre kedvezőbb feltételekkel marasztalják bérlőiket, amellyel az új építésű projektek egyre nehezebben veszik fel a versenyt.

2009-ben a kereslet 20 % os csökkenésére számítunk, melyet ellensúlyozhat, azon a jellemzően nagyobb méretű cégektől érkező új igény, mely a jelenleg elérhető kedvező bérleti feltételek és a költségcsökkentési törekvések hatására jelentkezik a piacon.

A világgazdasági konjunktúra várható beindulásával párhuzamosan a kereslet növekedésére számítunk 2010 2. félévétől. Ezt a trendet magalapozhatja az, hogy a 2005-2007 időszakban évről évre rekord nagyságrendű üzletkötést regisztráltunk, melyek jelentős része 2010 jár le, ill. rendelkezhet felmondási opcióval.

Az eredetileg 2010-re tervezett fejlesztések közel 2/3-a került elhalasztásra, melyek újraindulása a bankok által támasztott szigorodó finanszírozási elvárások miatt bizonytalan. Ezen projektek újraéledése várhatóan csak a bankok finanszírozási stratégiájának változásával történhet meg.

Egyértelműen látható, hogy a 2010-2011 időszakban drasztikusan csökkenni fog az új építésű kínálat, mely enyhíteni fogja a bérleti díjakra nehezedő nyomást.

Az irodai projektek átlagos 18-24 hónapos kivitelezési idejét figyelembe véve a kínálat bővülése csak 2012 utáni időszakban várható, amikor már a pesszimistább elemzők is a gazdasági konjunktúra beindulását várják.

2011-től tehát a jelenlegi növekvő kínálat / csökkenő kereslet állapot átfordul egy csökkenő kínálat / növekvő kereslet állapotba, ami valőszínűleg a bérleti díjak emelkedését fogja eredményezni.

A bérleti díjak emelkedését prognosztizálhatjuk abból a tényből kiindulva is, hogy a jelenleg elérhető bérleti díjak, finanszírozási és bekerülési költségek, valamint az elérhető hozamok mellett nem vagy csak nagy kockázattal valósítható meg irodai fejlesztés.

Szükséges csökkentés vagy végzetes csapás? (Resource, 2009. szeptember)